重塑巴黎：住房改建工程的挑战与机遇
导读
Foreword
照片由弗雷德里克·阿奇杜（FrédéricAchdou）提供，拍摄于2022年Jean-Jaures广场巴黎人居中心
对于大多数巴黎人来说，购买一套公寓几乎是不可能的事。要在巴黎这座“光明之城”（City of Light）购置一套房产，首次购房者的年收入需要达到约97500英镑（约合106000美元），这个数字是巴黎白领平均年薪的两倍多。此外，他们还需支付至少10%的首付款，才有资格申请按揭贷款。
因此，每年大约有1万人因不堪重负的生活成本而选择离开巴黎，这一现象并不令人意外。作为欧盟中人口密度第四高的城市，巴黎几乎没有多余的空间来扩建新的住房。
为了应对巴黎的住房短缺问题，住房改建已成为一种日益流行的方法，并得到了包括巴黎市长安妮·伊达尔戈（Anne Hidalgo）在内的地方政治家以及一些公共住房公司的广泛支持。自2013年巴黎地区研究所（InstitutParis Région）开始登记改建项目以来，每年约有四分之一的新住房是由空置的非住宅建筑改建而成。
经过十年的发展，这一曾经的新兴趋势已演变为一次彻底的转型。“我们正生活在社会住房（social housing，政府兴建、补贴或民间拥有的低价租赁住宅）的黄金时代。” Apur（一家致力于巴黎城市规划的非营利工作室）的城市学家斯特凡妮·扬克尔（Stéphanie Jankel）如是说。
然而，与任何转型一样，这项工作也伴随着挑战，尤其是设计方面的挑战。
“我们不能随意规划。在开始之前，我们需要事先进行大量的技术性工作，从而确定我们能建造多少套住房”，这是巴黎人居中心（Paris Habitat）项目管理部门副总经理埃莱娜·施沃勒（Hélène Schwoerer）的观点，她所在的公司是一家专业管理城市公共住房改建的社会住房公司，拥有超过十年的管理经验。
她解释说：“如果车库面积很大，我们就需要确定应该保留多少建筑面积作为居住用途，以及分配多少作为公共空间，以免对住户带来过重的负担。”
住房改建过程根据所有权和城市分区规划法而有所不同，但无一例外都需要政府和私营部门进行协作。例如，当市政府掌握着已确定改建的建筑所有权时，就会直接委托巴黎人居中心这样的公司来监督改建过程。如果市政府并不拥有该建筑，则会授权进行改建工作，随后企业可以申请承接这项工程。
在住房改建过程中，业主们构成了另一重挑战：因为他们倾向于将房产出租作商业办公楼而非住宅用途，并且市政府不能强制商业或非住宅房产的业主进行出售或指定其房产租赁给住房改建公司。因此，即便国家政府拥有规范房地产市场的权力，但也无法迫使业主出售空楼。据Apur估计，2020年巴黎有12.8万套住房的空置时间已经超过两年。
资金和时间成本带来了额外的难题。管理住房改建的公司表示，相较于平地起楼，改造现有建筑的成本更高。为了实现其目标，即确保40%的住房对低收入居民是可负担的，巴黎政府向住房公司提供了财政援助，每2米（6.6 英尺）的建筑面积的援助资金最高可达2500英镑（3215美元）。在巴黎东北部，Caserne de Reuilly（一个可追溯到 1847 年的军营）被改造成了一个多功能综合体，它包括面向中产家庭和低收入家庭的出租房、一所幼儿园以及一家医疗机构。
扬克尔说：“建造一座城市时，不是5年、10年或15年就能完成的，其投资回报往往需要数十年时间。”
经过多年的实践和探索，地方公共机构已经优化了建筑改造流程，并正在努力减少设计、施工和改建之间的时间跨度，以便更快地收回成本。这些累积的专业知识与技能，对巴黎郊区筹备2024年奥运会所建的场馆设施产生了深远的影响。这些场馆不仅能容纳数以万计的运动员和记者，还计划在年底前迅速改建成住房、办公室甚至大学宿舍。
然而，这个雄心勃勃的项目在启动阶段就已经落后于预定进度，其最终能否实现目标仍有待观察。
克洛埃·鲁韦罗尔斯是一名法国记者，目前常驻耶路撒冷。她在巴黎出生并长大，主要报道法国、印度和中东的城市规划问题。
来源：《斯坦福社会创新评论》2024年夏季刊
原标题：Not Building From Scratch